Investavimas į komercinį NT per fondą leidžia dalyvauti prekybos, logistikos, biurų ar kitų komercinių objektų projektuose, jų savarankiškai nevaldant. Objektų atranką, įsigijimą, vystymą ir pardavimą pagal fondo strategiją organizuoja valdytojas. Investuotojui svarbu suprasti, iš ko fondas siekia uždirbti ir kokie veiksniai gali pakeisti rezultatą.
Prekybinio NT atveju grąžos šaltinis gali būti nuomos pajamos, vystant sukuriama vertė ir objekto pardavimas. Šių šaltinių reikšmė priklauso nuo strategijos: jau išnuomoto pastato įsigijimas ir naujo prekybos parko vystymas yra skirtingos investicijos.
„Ober-Haus“ apžvalgos duomenimis, 2025 m. Lietuvos modernaus pajamas generuojančio komercinio NT investicinių sandorių apimtis siekė 344 mln. Eur – 50 % daugiau nei 2024 m. Prekybinės paskirties objektams teko 162 mln. Eur, sandėliavimo ir gamybos objektams – 111 mln. Eur, biurams – apie 71 mln. Eur (apskaičiuota iš bendros sumos atėmus kitų dviejų segmentų sumas).
„Dvejus metus iš eilės šis segmentas dominuoja tiek pagal bendrą investicijų sumą, tiek pagal brangiausiai įsigytus objektus“.
– Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims, apie prekybinį NT. Šaltinis.
Šie duomenys rodo prekybinio NT reikšmę investicinių sandorių rinkoje. Jie neapima visų Lietuvos NT sandorių ir neįrodo, kad kiekvienas prekybos objektas bus pelningas. Fondo rezultatą lemia konkrečių investicijų kokybė, įsigijimo ar vystymo sąnaudos ir pardavimo sąlygos.
Prekybos parkas paprastai yra kelių prekybinių patalpų kompleksas, kuriame parduotuves galima pasiekti tiesiai iš lauko, o šalia įrengtos automobilių stovėjimo vietos. Jo patrauklumui svarbūs patogus privažiavimas, matomumas ir aplinkinės teritorijos gyventojų poreikiai.
Prekybos parko nuomininkai gali būti maisto, namų apyvokos ar kitų prekių parduotuvės ir paslaugų teikėjai. Jų derinys turi atitikti vietos paklausą. Žinomas prekybos tinklas gali padėti pritraukti lankytojų, tačiau vien nuomininko vardas nepašalina vietos, konkurencijos ar sutarties pasibaigimo rizikos.
Veikiantis objektas gauna pajamas iš nuomininkų. Pajamų tęstinumui svarbūs patalpų užimtumas, nuomininkų mokumas, sutarčių trukmė ir nuomos mokesčio keitimo sąlygos. Didelė priklausomybė nuo vieno nuomininko gali padidinti pajamų svyravimo riziką.
Nuomos sutarčių analizė ir derybos yra valdytojo bei jo pasitelktų specialistų darbas. Fondo investuotojui aktualu suprasti bendrą portfelio pobūdį: ar pajamos jau gaunamos, kiek strategija priklauso nuo būsimo išnuomojimo ir kokios pagrindinės nuomininkų rizikos.
Vystymo strategijoje valdytojas organizuoja naujo objekto sukūrimą: nuo vietos atrankos ir projekto parengimo iki statybos, išnuomojimo ir pardavimo. Sėkmingai įgyvendintas projektas gali būti vertas daugiau nei jo sukūrimo sąnaudos, tačiau rezultatas nėra garantuotas.
Vėluojanti statyba, didesnės sąnaudos ar silpnesnė paklausa gali sumažinti numatytą pelną. Todėl vystymo fondo investavimo laikotarpis ir rizika skiriasi nuo strategijos, orientuotos į jau veikiančių objektų nuomą.
Net ir stabilias pajamas gaunančio pastato pardavimo kaina gali keistis. Jai įtakos turi palūkanos, pirkėjų galimybės skolintis, objekto būklė ir rinkoje reikalaujamas pajamingumas. Investuotojams reikalaujant didesnio pajamingumo, už tokį patį pajamų srautą jie paprastai sutinka mokėti mažiau.
Tai paaiškina, kodėl nuomos pajamų augimas ne visada reiškia tokį patį turto vertės augimą. Fondo rezultatas priklauso ir nuo to, kokiomis rinkos sąlygomis realizuojamos investicijos.
Objekto vertinime dažnai vartojamos grynosios veiklos pajamos (NOI). Jos parodo, kiek lieka iš objekto veiklos pajamų atėmus jo veiklos išlaidas. Paprastai į šį rodiklį neįtraukiamos paskolos palūkanos, pelno mokestis, nusidėvėjimas ir kapitalinės investicijos; konkrečioje ataskaitoje svarbu vadovautis joje taikoma apibrėžtimi.
NOI ir objekto kainos ar vertės santykis padeda apibūdinti turto pajamingumą. Fondo investuotojo rezultatui papildomai įtakos turi finansavimas, fondo mokesčiai, turto pardavimo rezultatas ir įmokų bei išmokų laikas. Todėl objekto pajamingumo procento negalima laikyti pažadu tokio pat dydžio išmoką gauti kasmet.
Skirtumus ir paprastą laiko poveikio pavyzdį rasite straipsnyje apie investicijų grąžą, IRR ir ROI.
Profesionalaus valdymo esmė – investicinius sprendimus ir išsamią objektų analizę patikėti valdytojui. Investuotojui nereikia savarankiškai vertinti kiekvienos nuomos sutarties ar perskaičiuoti statybos biudžeto. Jam svarbu įvertinti, ar fondo strategija, terminas ir rizika atitinka jo tikslus.
Šią informaciją reikia vertinti pagal konkretaus fondo dokumentus ir valdytojo pateiktą medžiagą. Atskirų projektų biudžetai, sutartys ir vidiniai vertinimo modeliai nėra savaime vieša fondo pristatymo dalis.
„Retail Opportunity Fund“ pristatomas kaip prekybinės paskirties NT vystymo fondas. Šią kryptį verta nagrinėti kaip vystymo strategiją, kurios rezultatui svarbūs objekto sukūrimas, išnuomojimas ir realizavimas.
Jei svarstote investuoti į komercinį NT per fondą, pradėkite nuo strategijos pristatymo ir jums taikomų tinkamumo reikalavimų. Bendrus pasirinkimo kriterijus aptariame NT fondų pasirinkimo gide. Dėl aktualių „Retail Opportunity Fund“ sąlygų kreipkitės į „Aggressive Capital“ komandą.
Informacija yra bendro pobūdžio. Investuojant kyla turto vertės, nuomininkų, finansavimo, vystymo ir likvidumo rizika. Investavimo sąlygas ir investuotojams taikomus reikalavimus nustato konkretaus fondo dokumentai.
2026-07-13
„NordSpace“, statanti kartotinius verslo patalpų, vadinamųjų boksų, kompleksus, valdomus išmania programėle, pradeda pirmojo verslo parko statybas Lenkijoje.
2026-07-05
Obligacijų platformoje „Bondea“ sėkmingai užbaigtas įmonės „Nordspace“ pirmasis obligacijų emisijos platinimo etapas. 0,5 mln. eurų investuotojų lėšų platformoje pritraukta vos per dvi dienas nuo platinimo pradžios.
2026-07-01
W dynamicznie rozwijającym się sektorze małych i średnich przedsiębiorstw w Polsce pojawia się innowacyjne rozwiązanie odpowiadające na potrzeby najmniejszych firm. NordSpace.
Mes pasiruošę į juos visus atsakyti.
